Il caso Geco in aula

Una lezione particolare, protagonista un vero imprenditore che racconta come gestire un’impresa ed applicare nella realtà schemi e strategie apprese dai libri di testo. È quella a cui hanno assistito gli studenti del corso di Economia e Gestione–Governo delle Imprese del prof. Paolo Stampacchia martedì 20 novembre. Relatore dell’incontro Riccardo Sepe, asset manager della GECO, società immobiliare nata nel 2003, su iniziativa di un gruppo di giovani imprenditori napoletani, che ha costituito anche un caso di studio per gli studenti dello scorso anno. “Dopo aver lavorato per cinque anni presso la Pirelli Re, ho deciso di seguire il progetto di questi giovani, operando in tutto il territorio nazionale, anche con gruppi molto più famosi di noi” dice il dirigente rivolto agli studenti. L’attività della società è organizzata secondo un processo ben definito: acquisisce un immobile, lo valorizza e lo rivende in maniera frazionata, dopo aver fatto delle stime preliminari sul mercato. In alcuni casi, si occupa di sviluppare aree dismesse. “Prima di tutto, facciamo un’attenta analisi urbanistica, valutando l’immobile e l’investimento. In seguito, elaboriamo delle possibilità di trasformazione” aggiunge ancora Sepe, che si occupa di gestione immobiliare ed ha il compito di fare da collante tra gli uffici legale, di progettazione e commerciale, tutti esterni alla società che è composta di sole quattro persone. Questo genere di attività, a Napoli, è di solito condotta da grosse imprese. Una delle aree di maggior intervento, è quella cosiddetta del Risanamento – tra Corso Umberto e Corso Garibaldi- edificata dopo l’epidemia di colera di fine ‘800. La Pirelli Re è una delle società che ha comprato degli immobili rivendendoli agli inquilini a prezzi calmierati, in base ad accordi con l’amministrazione cittadina. “La GECO, invece, fa valutazioni strategiche di aree dismesse o di palazzi fatiscenti. Il ricavato della vendita agli inquilini, costituirà il rientro dell’investimento” sottolinea il manager. In passato, il quadro legislativo di riferimento era confuso. Da pochi anni c’è un testo unico che regolamenta la materia ma le definizioni specifiche sono lasciate alle Regioni e soprattutto ai Piani Regolatori comunali che pianificano gli interventi in base alla tipologia, (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria o ristrutturazione). “Nel nostro campo, la legislazione fa il bello e il cattivo tempo e, talvolta, anche se il Piano spiega cosa si può fare di un bene, non è così semplice mettere in atto gli interventi” aggiunge Sepe. I tempi di attuazione, in questo campo, sono molto lunghi, distribuiti su un arco di tempo che va dai due ai dieci anni. Le valutazioni devono essere, pertanto, molto precise, perché una parte considerevole del finanziamento arriva dalle banche. In questo momento la GECO ha in piedi due interventi nella città di Napoli: la ristrutturazione di una serie di sottotetti e soffitte costruite entro il ’47 nella zona del Risanamento, da trasformare in civili abitazioni, e il recupero dell’ex edificio della SIP in via Arenaccia che diventerà un centro commerciale. “Il primo intervento è possibile grazie alla legge regionale 15 del 2000. Si stima che la richiesta di alloggi in città oscilli tra le 60mila e le 200mila unità. Per il secondo, invece, abbiamo stipulato un contratto preliminare con un operatore della grande distribuzione” spiega ancora il manager. Il Comune di Napoli ha richiesto che ai due piani di parcheggio interrato, previsti per il centro, ne fosse aggiunto un terzo, da gestire direttamente. “La valorizzazione non è solo un affare di quattrini. Si genera valore se anche altri traggono dei benefici dagli interventi. Se l’ottica della società fosse quella della speculazione, si riuscirebbe a compiere solo pochissime operazioni e non potrebbe durare nel tempo. La GECO non fa tutto da sola, la sua peculiarità è quella di governare un intero processo” spiega il prof. Stampacchia rivolto agli studenti. Quello edilizio è un settore che richiede anche tecnologia, perché per ristrutturare le soffitte verranno utilizzate ecocalce ed altri materiali isolanti, ad elevato contenuto tecnologico. 
“Chi sono i vostri clienti?” domanda uno studente. “Dipende dalle operazioni. Nel caso dei sottotetti, le giovani famiglie e non solo. Nel caso del centro commerciale, l’accordo è stato già chiuso prima ancora di iniziare i lavori”. “La particolarità dei processi edilizi, rispetto a quelli industriali, è che la progettazione tecnica va ripetuta ogni volta e deve essere molto più dettagliata. È una cosa innovativa e i progetti selezionati sono pochissimi” prosegue il professore. “La leva finanziaria è bassa, perché i costi sono elevati. Le operazioni, quindi, sono molto rischiose. Prima di scegliere l’intervento sui sottotetti, abbiamo visto una quarantina di progetti. L’incertezza dei tempi, legata all’incertezza legislativa, spaventa molto. Quando, poi, sul bene ci sono dei vincoli della Soprintendenza, i tempi diventano ancora più lungi e incerti” aggiunge l’esponente della GECO che ci tiene, al termine dell’incontro, a sottolineare un aspetto della sua professione. “Siamo visti sempre come speculatori che vogliono deturpare e non come valorizzatori, anche dagli enti pubblici. Tutto questo rallenta le procedure. Osservare, invece, che in seguito al nostro intervento si rende un servizio a chi abita intorno, da molta soddisfazione”.
(Si. Pa.)